Mijn Kifid
Mijn Kifid

Uitspraak 2017-372 (Bindend)

Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2017-372
(mr. E.L.A. van Emden, voorzitter en mr. A. Kanhai, secretaris)

Klacht ontvangen op : 1 juni 2016
Ingediend door : Consumenten
Tegen : ABN AMRO Bank N.V., gevestigd te Amsterdam, verder te noemen de Bank
Datum uitspraak : 14 juni 2017
Aard uitspraak : bindend advies

Samenvatting

Wanprestatie. Bank heeft het verzoek van Consumenten, om hun woning te mogen verhuren tijdens toekomstig verblijf in het buitenland, ten onrechte afgewezen. Doordat de huurder van de overeenkomst heeft afgezien, is aan de zijde van Consumenten schade ontstaan. De woning heeft daardoor enige tijd leeggestaan en Consumenten dienden genoegen te nemen met een lagere huurprijs. De Bank stelt dat er geen causaal verband is tussen schade en de tekortkoming. De Commissie ziet dat anders. De Commissie concludeert dat indien de Bank op 20 maart 2015 toestemming had verleend, de huurder voor 1 april 2015 uitsluitsel had gekregen en daarom waarschijnlijk niet had afgezien van de huur van de woning en dat van schade bij Consumenten geen sprake zou zijn geweest. Het vorenstaande maakt dat de Bank in beginsel aansprakelijk is voor de door Consumenten geleden schade.
Voorts dient te worden vastgesteld of de geleden schade volledig door de Bank dient te worden vergoed. De Commissie is van oordeel dat dit niet het geval is en licht dit als volgt toe. Gebleken is dat de Bank op 20 maart 2015 het verzoek van Consumenten heeft afgewezen. Vervolgens hebben Consumenten op 3 april 2015 hiertegen bezwaar gemaakt, waarna alsnog toestemming is verkregen. De Bank heeft opgemerkt dat indien Consumenten enkele dagen na de afwijzing actie hadden ondernomen en hadden gewezen op het spoedeisend belang van hun verzoek, zij zeer waarschijnlijk voor 1 april 2015 toestemming voor verhuur van de woning hadden verkregen.
Deze stelling acht de Commissie niet onaannemelijk. In dat geval zou de schade niet zijn geleden of in ieder beperkt zijn gebleven. Het nalaten van Consumenten om enkele dagen na de afwijzing actie te ondernemen heeft naar het oordeel van de Commissie dan ook in gelijke mate bijgedragen aan (het ontstaan van) de schade. Met toepassing van artikel 6:101 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, stelt de Commissie vast dat 1/2 van de schade voor eigen rekening van Consumenten dient te blijven. Uitgaande van de door de Consumenten gemaakte berekening van de schade, dient de Bank aan Consumenten een bedrag van €3.741,- te vergoeden.

1. Procesverloop

De Commissie beslist met inachtneming van haar Reglement en op basis van de volgende stukken:
• het door Consument (digitaal) ingediende klachtformulier met bijlagen;
• de aanvullende reactie van Consumenten;
• het verweerschrift van de Bank;
• de repliek van Consumenten;
• de dupliek van de Bank.

De Commissie stelt vast dat partijen hebben gekozen voor bindend advies.

De Commissie stelt vast dat het niet nodig is de zaak mondeling te behandelen. De zaak kan daarom op grond van de stukken worden beslist.

2. Feiten

De Commissie gaat uit van de volgende feiten.

2.1 Consumenten hebben een hypothecaire geldlening bij de Bank afgesloten.
2.2 Op enig moment werd bekend dat Consumenten voor hun werk tijdelijk zouden emigreren. Eind 2014 hebben Consumenten een makelaar (hierna: de makelaar) ingeschakeld die voor hen zou bemiddelen bij de verhuur van hun woning.
2.3 Op 21 januari 2015 hebben Consumenten de Bank benaderd en de situatie uitgelegd.
2.4 Op 22 januari 2015 schrijft de Bank Consument 2 het volgende:

Verder is gebleken dat Consument de volgende stukken diende aan te leveren:

2.5 Op 2 maart 2015 hebben Consumenten en de huurder(s) (hierna: ‘huurder 1’) een huurovereenkomst gesloten, waarbij een huurprijs van €1.450,- per maand is overeengekomen. Per 1 april 2015 zou de huurder 1 de woning betrekken.

2.6 Bij mail van 16 maart 2015 om 08:48 uur heeft Consument 2 de benodigde documentatie aan de Bank ter beoordeling voorgelegd.

2.7 Bij mail van dinsdag 17 maart 2015 om 15:34 uur schrijft de Bank aan Consument 2 het volgende:

2.8 Consument 2 heeft de in rechtsoverweging 2.7 genoemde e-mail van de Bank op dezelfde datum om 21:38 uur als volgt beantwoord:

“Hierbij kopie van mijn contract met mijn nieuwe werkgever, waarin staat dat ik 1 maart wordt uitgezonden voor een periode van 2 jaar. Wegens vertraging aanvraag visum wordt dit nu 1 april. (…)
Onze correspondentieadres in NL per 1/4/15 is: (…)
Verder bevat het huurcontract o.i. wel een diplomatenclausule. Zie clausule 3.6 en clausule 19.1.
Wat moet er dan nog meer in staan?
Ik hoop dat eea zo in orde is.”

2.9 Bij e-mail van 20 maart 2015 om 12:50 uur schrijft de Bank Consument het volgende:

Bijlage bij e-mail:

2.10 Op 3 april 2015 om 15:05 uur mailt de makelaar de Bank het volgende:

“ Geachte mevrouw (…),
(Consument 2) en (Consument 1) hebben zich tot ons gewend i.v.m. de tijdelijke verhuur van hun woning aan de (adres) te (plaats).

U heeft reeds van hen de tijdelijke huurovereenkomst ontvangen, inzake deze verhuur. Hierop volgend hebben de eigenaren vernomen dat de huurovereenkomst niet wordt goedgekeurd daar de diplomatenclausule niet toegepast zou zijn.

In de bijlage treft u de diplomatenclausule welke volgens uw organisatie in de huurovereenkomst opgenomen dient te worden.

Graag verwijzen wij u naar de wet, inzake de diplomatenclausule.

De diplomatenclausule houdt bij wet in;

Bron: Modellenboek voor de rechtspraktijk

Art. 2 Huurtijd en uitdrukkelijk beding van ontruiming na afloop daarvan

2.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van … jaar77), ingaande op … en dus eindigende op …88).
2.2 Verhuurder en huurder verklaren en stellen vast dat verhuurder het huurobject niet zelf heeft bewoond, noch het huurobject eerder heeft verhuurd, en het huurobject na afloop van de in 2.1 opgenomen bepaalde tijd zelf wil betrekken.
(of:
2.2 Verhuurder en huurder verklaren en stellen vast dat verhuurder zelf de vorige bewoner van het huurobject is en het huurobject na afloop van de in 2.1 opgenomen bepaalde tijd zelf opnieuw wil betrekken.)
(of:
2.2 Verhuurder en huurder verklaren en stellen vast dat de vorige huurder van het huurobject jegens verhuurder het recht heeft verkregen om na afloop van de in 2.1 opgenomen bepaalde tijd het huurobject opnieuw te betrekken en dat verhuurder deze vorige huurder daartoe gelegenheid wil geven.)99)
2.3 Huurder aanvaardt het in 2.2 bepaalde en neemt hierbij jegens verhuurder uitdrukkelijk op zich ervoor zorg te dragen, gelijk verhuurder hierbij jegens huurder uitdrukkelijk bedingt, dat het huurobject na de afloop van de in 2.1 opgenomen bepaalde tijd, waarvoor deze
huurovereenkomst is aangegaan, volledig en behoorlijk verlaten en ontruimd moet worden en zal zijn en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van verhuurder gesteld moet worden en zal zijn.1010)…1111)

Aldus overeengekomen en in tweevoud opgemaakt en ondertekend

De diplomatenclausule welke u stelt, is niet rechtsgeldig en kan hierdoor niet gehanteerd worden.
De wettelijke diplomatenclausule houdt in dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde periode, waarin staat aangegeven dat verhuurder na de overgeengekomen periode de woning weer zelf zal betrekken. In onze huurovereenkomst wordt bovenstaand dan ook uitdrukkelijk benoemd.
Graag vernemen wij van u hoe bovenstaande recht gezet kan worden, zodat de oogde verhuur voortgezet kan worden.”

2.11 Bij mail van 16 april 2015 om 12:42 uur heeft de Bank Consumenten het volgende bericht:

2.12 Bij mail van 21 april 2015 om 17:31 uur schrijft de makelaar aan Consumenten het volgende:
“Helaas moeten we jullie mededelen dat de oudhuurders hebben aangegeven niet meer de woning tewillen huren. Zij hebben een andere woonruimte gevonden en zijn hier in onderling. Wij hebben reeds de woning onder de aandacht gebracht bij onze woningzoekenden en ik ben tevens al bezig met 1 partij.”

2.13 Op 13 mei 2015 heeft de makelaar per mail aan Consumenten het volgende geschreven:
“Jullie hebben het inderdaad juist dat de interesse van de woning is afgenomen. Wij hebben bezichtigingen gehad, echter nu de woning leeg is, vallen kandidaten over de onderhoudsstaat en dan hebben we het eigenlijk over het schilderwerk + de tuin die nu redelijk aan het volgroeien is in combinatie met de huurprijs.
(…)
Mijn advies in deze zou zijn m.b.t. deze kandidaat:
– Onkruid verwijderen uit tuin
– Schoonmaak door het huis
– Eenmalige vergoeding van 100,- euro voor schilderwerk woonkamer en keuken
– Huurprijs 1300,- euro excl. per maand

Momenteel hebben jullie in feite al verlies geleden door de ABN AMRO te hoogte van bijna 2
maanden. Kortom, 2900,- euro, wanneer je dat berekend per maand is dat 241,- euro.
Kortom, als je nu met 150,- euro per maand zakt, maak je minder verlies, dan wanneer je het nu nog
een maand extra leeg laat staan.”

2.14 Bij mail van 2 juni 2015 om 15:20 uur bericht de makelaar de Bank het volgende:

2.15 De nieuwe huurder (hierna: ‘huurder 2’) zal de woning huren voor een bedrag van € 1.300,- per maand.

3. Vordering, klacht en verweer

Vordering Consument
3.1 Consumenten vorderen dat de Bank wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van
€ 7.482,-. Dit bedrag is door hen als volgt onderbouwd:
• Huurverlies € 1.450,- x 2,5 maand (1 april 2015 – 15 juni 2015) = € 3.625,-
• het verschil in de overeengekomen huurprijs gedurende 24 maanden = € 3.600,-
• eenmalige schoonmaak- en onderhoudskosten tuin als gevolg van leegstand= € 257,-
————
€ 7.482,-

Grondslagen en argumenten daarvoor
3.2 Deze vordering steunt, kort en zakelijk weergegeven, op de volgende grondslag. De Bank is tekortgeschoten in haar dienstverlening jegens Consumenten. Zij stellen zich op het standpunt dat de Bank hun verzoek, om de woning (tijdelijk) te mogen verhuren, ten onrechte heeft afgewezen. Als gevolg hiervan hebben zij schade geleden. Zij houden de Bank hiervoor aansprakelijk. Daartoe voeren zij het volgende aan.
• Het verzoek om de woning in Nederland te mogen verhuren is op onterechte gronden afgewezen. Volgens de Bank zou de in de huurovereenkomst opgenomen diplomatenclausule niet juist zijn. Nadat de makelaar namens Consumenten bij de Bank bezwaar heeft gemaakt tegen de afwijzing, door haar te wijzen op de wettelijk voorgeschreven tekst van de diplomatenclausule, heeft de Bank alsnog toestemming gegeven voor verhuur. De inhoud van de huurovereenkomst is ongewijzigd.
• Als gevolg van de afwijzing van het verzoek tot verhuur heeft het verhuurtraject onnodig vertraging opgelopen, waardoor huurder 1 heeft afgezien van verhuur.
• Als gevolg van het feit dat huurder 1 van verhuur van de woning heeft afgezien en om verder nadeel te voorkomen, dienden Consumenten genoegen te nemen met een lagere huurprijs.

Verweer van de Bank
3.3 De Bank heeft, kort en zakelijk weergegeven, de volgende verweren gevoerd:
• Het causaal verband tussen de gestelde schade en de afwijzing van de diplomatenclausule ontbreekt. Het staat niet vast dat huurder 1 van de huurovereenkomst heeft afgezien, omdat per 1 april 2015 nog geen toestemming voor verhuur was verkregen.
• Consumenten hebben bijna twee maanden gedaan om de benodigde stukken te overleggen. Zij hadden de overeenkomst ook in januari 2015 aan de Bank ter goedkeuring kunnen voorleggen. In dat geval waren zij er op tijd achter gekomen dat de diplomatenclausule niet voldeed aan de daarvoor gestelde eisen. Dat zij pas in maart 2015 een huurder hadden gevonden doet daar niet aan af.

4. Beoordeling

4.1 De Commissie stelt vast dat er aan de zijde van Consumenten sprake is van financieel nadeel. De vraag die partijen verdeeld laat, is wie hiervoor aansprakelijk is. De Bank stelt zich op het standpunt dat het causaal verband tussen de tekortkoming en de schade ontbreekt. Daartoe voert zij aan dat Consumenten reeds in januari 2015 het huurcontract ter beoordeling hadden kunnen voorleggen en dat niet vaststaat dat de huurder 1 van verhuur heeft afgezien doordat op 1 april 2015 geen toestemming was verkregen. De Commissie deelt deze opvatting niet. Zij licht dit als volgt toe.
4.2 Vaststaat dat de Bank de huurovereenkomst met daarin de diplomatenclausule op
20 maart 2015 heeft afgekeurd. Vervolgens is na bezwaar door de makelaar dezelfde huurovereenkomst goedgekeurd. De Commissie acht het relaas van Consumenten, dat huurder 1 van de verhuur heeft afgezien omdat het traject te lang heeft geduurd, aannemelijk. Uit het huurcontract blijkt namelijk dat het de bedoeling was dat huurder 1 de woning per 1 april 2015 zou betrekken. Ook staat vast dat hij op die datum nog geen uitsluitsel had gekregen. Daarom acht de Commissie het aannemelijk dat dit de reden was voor het afzeggen van de huurder.
Ook het argument van de Bank dat het op de weg van Consumenten had gelegen om het huurcontract eerder ter beoordeling voor te leggen, gaat niet op. Voor de beoordeling of sprake is van causaal verband en de omvang van de schade dient de werkelijke situatie te worden vergeleken met de hypothetische situatie waarbij de fout wordt weggedacht. De Commissie concludeert dat indien de Bank op 20 maart 2015 toestemming had verleend, huurder 1 voor 1 april 2015 uitsluitsel had gekregen en daarom waarschijnlijk niet had afgezien van de huur van de woning en dat van schade bij Consumenten geen sprake zou zijn geweest. Bovendien werd door de Bank in januari verzocht om ‘het door u en de huurder ondertekende huurcontract’. Het huurcontract is pas in maart 2015 ondertekend en daarom ook toen pas ter beoordeling voorgelegd. Het vorenstaande maakt dat de Bank in beginsel aansprakelijk is voor de door Consumenten geleden schade.
4.3 Voorts dient te worden vastgesteld of de geleden schade volledig door de Bank dient te worden vergoed. De Commissie is van oordeel dat dit niet het geval is en licht dit als volgt toe. Gebleken is dat de Bank op 20 maart 2015 het verzoek van Consumenten heeft afgewezen. Vervolgens heeft de makelaar namens Consument op 3 april 2015 hiertegen bezwaar gemaakt, waarna alsnog toestemming is verkregen. De Bank heeft opgemerkt dat indien Consumenten enkele dagen na de afwijzing actie hadden ondernomen en hadden gewezen op het spoedeisend belang van hun verzoek, zij zeer waarschijnlijk voor
1 april 2015 toestemming voor verhuur van de woning hadden verkregen.
Gelet op het feit dat de Bank in eerste instantie binnen vier dagen op het verzoek om te mogen verhuren heeft beslist, acht de Commissie de stelling van de Bank niet onaannemelijk. In dat geval zou de schade niet zijn geleden of in ieder beperkt zijn gebleven. Het nalaten van Consumenten om enkele dagen na de afwijzing actie te ondernemen heeft naar het oordeel van de Commissie dan ook in gelijke mate bijgedragen aan (het ontstaan van) de schade. Met toepassing van artikel 6:101 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, stelt de Commissie vast dat 1/2 van de schade voor eigen rekening van Consumenten dient te blijven. Nu de schadeberekening van Consumenten onvoldoende gemotiveerd door de Bank is weersproken, zal de Commissie daarom uitgaan van de juistheid hiervan. Uitgaande van die berekening zou dat leiden tot de vergoeding van de Bank aan Consumenten van een bedrag van €3.741,-.
4.4 De conclusie is dat Consument ten gevolge van het handelen van de Bank schade heeft geleden. De Commissie wijst de vordering van Consument daarom (ten dele) toe.

5. Beslissing

De Commissie beslist dat de Bank binnen vier weken na de dag waarop een afschrift van deze beslissing aan partijen is verstuurd, aan Consument vergoedt een bedrag van
€ 3.741,-.

In artikel 5 van het Reglement van de Commissie van Beroep Financiële Dienstverlening is bepaald in welke gevallen beroep openstaat van bindende beslissingen van de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening bij de Commissie van Beroep Financiële Dienstverlening. Daarbij geldt een termijn van zes weken na verzending van deze uitspraak. Op de website van Kifid vindt u praktische informatie over het instellen van beroep. Zie hiervoor www.kifid.nl/consumenten/hoe-wordt-uw-klacht-behandeld.

U kunt, binnen twee weken na de verzenddatum van deze uitspraak, bij de Voorzitter van de Geschillencommissie Financiële Dienstverlening schriftelijk een verzoek indienen tot herstel van kennelijke vergissingen in de uitspraak. U moet daarbij met name denken aan correctie van reken- of schrijffouten en verbetering van namen en data. De volledige procedure met de termijnen die daarbij in acht moeten worden genomen staat beschreven in artikel 46 van het Reglement.

Bekijk de volledige uitspraak

Heeft u een vraag?

070 - 333 8 999

Bereikbaar op werkdagen van 09:00 tot 17:00

consumenten@kifid.nl

Stuur ons een e-mail

Mijn Kifid

Gemakkelijk de behandeling van uw klacht volgen
Contact