Mijn Kifid
Mijn Kifid

Kifid Kennis: de geldverstrekker heeft mijn boeterente onjuist berekend

De situatie

U lost uw hypothecaire lening vervroegd af om in aanmerking te komen voor een lagere rente. Uw geldverstrekker brengt daarop een vergoeding voor misgelopen inkomsten – ook wel boeterente – in rekening. U vindt dat die vergoeding incorrect is berekend en wilt weten wat u tegen de bank of verzekeraar kunt ondernemen.

 

De algemene regel

Geldverstrekkers volgen bij de berekening van de misgelopen rente over het algemeen de AFM-leidraad ‘Vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek’. De kern hiervan is dat geldverstrekkers bij deze berekening de Netto Contante Waarde-methode mogen gebruiken. Deze methode is in lijn met de wet die voorschrijft dat de geldverstrekker geen hogere vergoeding in rekening mag brengen dan het financiële nadeel dat zij lijdt. Deze regel geldt voor gevallen van ná 14 juli 2016 en, als het gaat om rentemiddeling, voor gevallen ná 1 juli 2019. Voor eerdere gevallen is bepalend wat in het hypotheekcontract staat. De geldverstrekker moet dan de contractuele regeling correct uitvoeren. Ook dan mag de regeling niet tot onaanvaardbare consequenties leiden.

 

Drie voorbeelden

  • Productopslag wel of niet meerekenen?
    • Een klant heeft een hypotheek afgesloten en maakt op een gegeven moment gebruik van de mogelijkheid tot rentemiddeling. Er wordt niet direct en ineens een boete betaald, maar gespreid gedurende de resterende looptijd van de hypotheek. Dit komt tot uitdrukking in een hoger rentetarief. Als vergelijkingsrente geldt de standaard rente van 1.85 procent vermeerderd met een productopslag van 0.2 procent voor aflossingsvrije leningen. De bank brengt een vergoeding wegens financieel nadeel in rekening. Bij die berekening hanteert de bank het verschil tussen de contractrente en de vergelijkingsrente. Het financiële nadeel bestaat namelijk uit de rentebetalingen die de bank nog verwachtte verminderd met de rente waartegen de bank het geld opnieuw kan uitlenen. Echter: de bank neemt in de contractrente de opslag wel mee en berekent de vergelijkingsrente zónder de genoemde productopslag van 0.2 procent. Dat betekent dat de boete voor de consument hoger uitpakt.
      De bank krijgt bij Kifid ongelijk. De bank heeft een andere interpretatie van het consistent toepassen van de op- en afslagen in de contractrente en de vergelijkingsrente dan Kifid. Volgens Kifid betekent dit dat de tariefklasse  van de hypotheek waarop de hoogte van de op- en afslagen is gebaseerd consistent moet worden toegepast. De vergelijkingsrente moet gebaseerd zijn op dezelfde tariefklasse als waarop de contractrente is gebaseerd. De hoogte van de op- en afslagen in de contractrente en de vergelijkingsrente zou hierdoor kunnen afwijken. In deze zaak pakt dat als volgt uit: ten tijde van het vastzetten van de contractrente hanteerde de bank géén opslag voor aflossingsvrije hypothecaire geldleningen. De (in dit geval fictieve) opslag in de contractrente heeft dus een hoogte van 0.0 procent. Ten tijde van de vervroegde aflossing gold een opslag van 0.2 procent voor aflossingsvrije hypothecaire geldleningen, waardoor in de vergelijkingsrente een opslag van 0.2 procent gehanteerd moet worden boven op de standaardrente. De bank krijgt de opdracht om de vergoeding te herrekenen. (CvB 2020-011 en GC 2019-550)

  • Toekomstige boetevrije aflossingsruimte
    • Een klant heeft in 2011 een hypotheek afgesloten van 172.500 euro. In de voorwaarden staat dat er per kalenderjaar maximaal twintig procent van de oorspronkelijke hoofdsom van de geldlening boetevrij mag worden afgelost. In april 2017 ontvangt de klant van zijn moeder een schenking van 100.000 euro. Die is vrijgesteld van schenkbelasting wanneer de schenking binnen drie jaar voor minimaal 74.474 euro gebruikt wordt voor de eigen woning. In juni 2017 lost de klant – gebruikmakend van de jaarlijkse boetevrije aflossingsruimte van 20 procent – een bedrag van 34.500 euro af op de hypotheek. Een maand later, in juli 2017, wil de klant nog eens 34.500 euro aflossen. Hij vraagt de bank of er bij de berekening van de boeterente rekening kan worden gehouden met het feit dat hij anders dit bedrag begin 2018 zou aflossen. Hij stelt voor dat de bank de boeterente baseert op de misgelopen rente tot begin 2018, wanneer hij weer een boetevrije aflossing van 20 procent zou mogen doen. De bank wil echter niet afwijken van de voorwaarden en de klant ziet daarop af van de extra aflossing in 2017 en maakt op 21 januari 2018, in het nieuwe kalenderjaar, weer een bedrag van 34.500 euro over.
      De consument stelt bij Kifid dat hij op deze manier gedwongen wordt om de aflossing te spreiden over meerdere jaren en hierdoor vermogensrendementsheffing moet afdragen over het deel van de schenking dat nog niet is gebruikt voor de aflossing op de hypotheek. Deze extra vermogensrendementsheffing bedraagt 929 euro. Dat geld wil hij terug. De Geschillencommissie geeft hem echter ongelijk. De bank kan niet worden verplicht om de toekomstige boetevrije aflossingsruimte mee te nemen in haar berekening van de boeterente. Immers: aflossingen in toekomstige jaren zijn zuiver hypothetisch, het is niet zeker dat de klant ze daadwerkelijk zal doen. De klant in kwestie stelt dat zijn zaak anders is, omdat de schenking expliciet bedoeld was voor het aflossen van de hypotheek. In zijn geval is er niets hypothetisch, vindt hij. De Geschillencommissie oordeelt echter dat niet vaststaat dat de schenking daadwerkelijk gebruikt gaat worden voor het aflossen. De klant is immers niet verplicht om de schenking te gebruiken voor het aflossen, het is alleen onvoordelig om dat niet te doen. Aangezien het in juli 2017 niet vaststond dat de klant in 2018 en in 2019 zou gaan aflossen, hoefde de bank er bij de berekening van de boeterente geen rekening mee te houden. (GC 2019-015)

  • De waarde van een pro forma aflosnota
    • Een echtpaar heeft een hypotheek met een totale waarde van 632.642,74 euro. Zij willen overstappen naar een lagere rente en op hun verzoek maakt de bank in februari 2020 een voorlopige terugbetaalnota op. Maar de bank maakt daarbij een fout. Om de vergelijkingsrente te kunnen bepalen kijkt de bank naar de risicoklasse waarin de lening oorspronkelijk thuishoorde. Omdat die risicoklasses inmiddels zijn aangepast maakt de bank gebruik van een omzettingstabel. Daar gaat het mis: de bank baseert zich bij het opmaken van de voorlopige nota op een te hoge rente-opslag voor de vergelijkingsrente. Het financiële nadeel voor de bank wordt daardoor te laag berekend. Wanneer in mei de definitieve terugbetaalnota wordt opgemaakt, komt de fout aan het licht. De boete blijkt niet 45.997,50 euro te zijn, maar 50.024,78 euro. De klanten kijken hier vreemd van op. Zij hadden juist verwacht dat op basis van de inmiddels kortere rentevastperiode (tussen februari en mei zijn drie maanden verstreken) de boete op de definitieve aflosnota juist lager zou zijn dan die op de pro forma aflosnota. Ook stellen zij dat ze de oversluiting in gang hebben gezet op basis van de indicatieve aflosnota.
      De Geschillencommissie oordeelt dat de klanten inderdaad mochten uitgaan van de juistheid van de pro forma aflosnota. Uit de vaste lijn van uitspraken van de Geschillencommissie volgt in principe dat klanten geen rekening hoeven te houden met omstandigheden anders dan rentedalingen. Alleen een tussentijdse rentedaling had de definitieve aflosnota dus negatief kunnen beïnvloeden. De bank moet een nieuwe berekening maken van de boete voor vervroegde aflossing en daarbij ook rekening houden met de verkorte resterende looptijd van de hypotheek. (GC 2020-816)

 

Uitleg

Er zijn drie situaties waarin u te maken krijgt met een boeterente:

  • U stapt over naar een lagere rente bij een ándere geldverstrekker. Dit wordt externe oversluiting genoemd. U betaalt een aflosvergoeding ineens aan de oude geldverstrekker.
  • U stapt over naar een lagere rente bij de huidige geldverstrekker. Dit wordt interne oversluiting genoemd. Ook hier betaalt u een aflosvergoeding ineens.
  • U stapt over naar een lagere rente bij de huidige geldverstrekker waarbij de aflosvergoeding gespreid wordt betaald. Dit staat bekend als rentemiddeling.

U krijgt in al deze gevallen te maken met de voorwaarden van de geldverstrekker die stellen dat u een vergoeding verschuldigd bent wanneer u het rentecontract voortijdig openbreekt.

Bij het berekenen van de boeterente speelt een aantal variabelen een rol:

  • de contractrente ten opzichte van de vergelijkingsrente;
  • de resterende duur van de rentevaste periode;
  • de woningwaarde;
  • het nog openstaande hypotheekbedrag.

In de wet is bepaald dat geldverstrekkers slechts het werkelijk geleden financiële nadeel aan u in rekening mogen brengen. Dat nadeel bestaat kort gezegd uit het verschil tussen de rente die u betaalde (contractrente) en de rente waartegen de geldverstrekker het geld opnieuw kan uitlenen (vergelijkingsrente). Toezichthouder AFM heeft met de Leidraad ‘Vergoeding voor vervroegde aflossing van de hypotheek’ een aantal uitgangspunten gegeven om de contractueel overeengekomen aflosvergoeding correct te berekenen.

Een geldverstrekker kan afwijken van de Leidraad, zolang de totale berekening transparant en eerlijk blijft en de vergoeding niet hoger is dan het financiële nadeel van de geldverstrekker. Een geldverstrekker kan altijd in uw voordeel afwijken van de uitgangspunten, zolang aan alle wettelijke eisen wordt voldaan.

De principes uit de Leidraad gelden voor betaalde vergoedingen van na juli 2016. Sinds juli 2019 gelden de principes ook voor rentemiddeling. Voor gevallen daarvóór wordt gekeken naar wat contractueel is overeengekomen. Kifid zal dan beoordelen of de overeengekomen bepalingen correct zijn uitgevoerd en niet onredelijk zijn.

Renteopslagen spelen een belangrijke rol bij het vaststellen van de vergelijkingsrente. Kifid zal nagaan of de geldverstrekker de opslagen consistent heeft toegepast. Kifid heeft in eerdere uitspraken bepaald dat ‘consistent toepassen’ betekent dat de geldverstrekker voor zowel de contractrente als de vergelijkingsrente dezelfde tariefklasse hanteert. Wanneer klasses in de loop der tijd zijn aangepast, moet de geldverstrekker aansluiting zoeken bij de dichtstbijzijnde tariefklasse. De resterende looptijd zal vaak afwijken van de standaard looptijden: er moet dan aansluiting worden gezocht bij de hoogste rente van de dichtstbij gelegen rentevastperiode.

Geldt er in uw situatie een persoonlijke op- of afslag, zoals een individueel onderhandelde korting, dan mag de bank die niet meenemen in de vergelijkingsrente. U kunt discussie met de geldverstrekker krijgen over de aard van de op- of afslag: is die individueel of niet. Kifid zal in zo’n geval onder andere aansluiting zoeken bij wat er in het contract en in de offerte aan u is meegedeeld.

Opslagen kunnen tussentijds wijzigen wanneer de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde wijzigt. Sommige geldverstrekkers passen zo’n wijziging automatisch toe, anderen op verzoek, anderen alleen aan het einde van de rentevastperiode. Kifid heeft geoordeeld dat geldverstrekkers niet verplicht zijn de risico-opslagen tussentijds te verlagen als daarover in de voorwaarden geen afspraken zijn gemaakt.

Aan een pro forma aflosnota mag u waarde hechten: u baseert hierop immers uw besluit om de hypotheek over te sluiten. Een fout van de bank bij de berekening van zo’n indicatieve nota mag niet in uw nadeel zijn. Wel kan een tussentijdse rentedaling de definitieve nota in uw nadeel beïnvloeden. Dit nadeel komt dan wel voor uw rekening.

U mag, afhankelijk van de voorwaarden, vaak 10, 15 of 20 procent per jaar boetevrij aflossen. Die vrije aflosruimte hoeft de geldverstrekker slechts één keer mee te nemen in de berekening van de vergoeding. In sommige zaken bij Kifid stellen klanten dat de bank rekening moet houden met toekomstige aflossingen. Ieder jaar mag er immers boetevrij worden afgelost zonder dat de bank financieel nadeel kan claimen. De Geschillencommissie heeft echter al meerdere malen geoordeeld dat geldverstrekkers niet verplicht zijn om daar rekening mee te houden.

Bij de berekening van de vergoeding telt de waarde die u heeft opgebouwd in een levensverzekering of een gemengde verzekering niet mee: die kunt u niet aftrekken van de aflossing. Bij een bankspaarhypotheek is dit anders: de rente op de hypotheek is dan gelijk aan de vergoeding op de rekening of verzekering. Daardoor wordt dit gezien als een fictief aflosschema.

De geldverstrekker moet aan u uit kunnen leggen hoe de centrale componenten van de berekening, namelijk de contract – en vergelijkingsrente tot stand zijn gekomen. De geldverstrekker hoeft echter niet de fundingskosten en de winstmarge vrij te geven.

 

Tips

U kunt aan de hand van de checklist en de veelgestelde vragen op de website van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) nakijken of de rente goed is berekend.

Houd er rekening mee dat aan het oversluiten van een hypotheek meer kosten zijn verbonden dan de aflosvergoeding. Oversluitkosten kunnen naast boeterente bestaan uit advies- en bemiddelingskosten, taxatiekosten en hypotheekaktekosten.

 

Meer over dit onderwerp

 

 

De informatie in dit Kennisdocument is bedoeld om u inzicht en achtergrond te geven in de manier waarop Kifid met klachten over een bepaald onderwerp omgaat. Dit kan u helpen bij de voorbereiding van uw eigen zaak. Uiteraard is elke situatie anders. In uw klachtzaak kan een omstandigheid spelen die wij hier niet hebben genoemd.

Ook interessant

Heeft u een vraag?

070 - 333 8 999

Bereikbaar op werkdagen van 09:00 tot 17:00

Mijn Kifid

Gemakkelijk de behandeling van uw klacht volgen
Contact